赢众海外咨询Todd Jackson：想投资新法EB-5，选择低风险的项目是关键
EB-5投资移民计划允许外国人通过投资符合条件的项目获得美国绿卡。EB-5投资成功的核心是一份结构良好的商业计划，商业计划概述了项目的可行性和对项目要求的遵守情况。
评估EB-5项目商业计划的主要考虑因素
那么合格的项目商业计划必须满足几个要素呢？赢众海外咨询公共政策总监ToddJackson认为对于EB-5项目的移民投资者来说以下几个要素很关键。
1.经济分析：商业计划应说明投资将如何对当地经济产生积极影响，并满足EB-5创造就业机会的要求。全面的经济分析可以评估项目的市场需求、财务预测、创造就业机会的潜力和可行性。
2.项目可行性：稳健的商业计划应概述项目的可行性和可持续性。需要考虑的关键因素包括项目的位置、市场条件、竞争格局、开发时间表和潜在风险。评估人员不仅要考虑项目的可行性，更应该评估项目的完成途径，以及如果美国经济恶化项目是否还会成功。
3.创造就业机会：商业计划必须详细分析投资将如何为符合条件的美国工人创造所需数量的就业机会。评估人员应仔细审查创造就业的方法、就业预测以及该计划是否符合美国移民局的指导方针。此外为了保证项目的最后几位投资者申请不被拒，必须考虑创造的就业岗位是否超过满足EB-5投资者数量所需的就业岗位数量，即就业缓冲。
4.法律和监管合规性：评估人员应确保该计划符合所有相关移民法律、法规和美国移民局指南。它还应证明符合证券法和任何其他适用的联邦、州和地方法规。
5.尽职调查：专业EB-5顾问非常擅长制定极具市场价值的商业计划，看起来无懈可击。因此投资者更应该彻底阅读细节，包括评估项目开发商的信誉和业绩记录，审查财务报表，分析市场研究，以及评估项目的法律和合同文件。尽职调查有助于识别潜在风险，并为项目的整体完整性提供信心。
6.投资者保护：评估人员应评估项目的所有发行文件，包括私募备忘录（PPM）、认购协议、运营协议、贷款协议、托管协议以及支持文件。这些文件应为投资者提供充分的保障，明确概述投资条款和条件，并保护他们的财务利益。
在投资之前了解这些文件是很重要的，很多时候投资者直到出现问题后才检查这些文件，到那时收回资金已经太晚了。要特别注意以下几个方面：
a.风险因素：寻找市场风险、项目特定风险以及任何监管或法律风险的详细解释。
b.投资结构：了解投资基金的结构和保障，以及项目资产中担保权益的优先级。仔细审查资金偿还时间表，看看各方的投资资金或贷款何时归还。了解投资的到期期限，包括延期。评估托管安排，确保只有在满足特定条件时才能发放资金。确保项目的所有营销声明，如I-526拒绝担保都清楚地写入法律文件和合同中。检查并了解任何第三方监督的范围。文件是否透明、书写清晰，或者语言是否含糊不清。
c.退出条款：审查发行文件中保护投资者退出权利的条款，以及投资期限结束时的资本返还程序。投资者还应清楚他们预计何时偿还资金。所有项目都有到期日延期选项。与其他项目相比，一些延期选项要长得多。投资者还应调查区域中心关于行使这些延期的历史记录。合同延期的原因是为了防止意外事件发生，他们需要更多的时间来偿还投资者（例如疫情造成的延误）。然而，一些地区中心的运营模式是自动执行所有延期，以增加自身收入。这些公司定期将贷款再延长4-8年的情况并不少见。查看区域中心过去项目的还款时间表。如果I-829在贷款到期日前获得批准，一些项目实际上会提前偿还投资者。
7.透明度和披露：评估人员应确保该计划全面披露项目、财务、相关风险、费用和潜在利益冲突。透明度建立了信任，使投资者能够准确评估项目的优点。是否有独立的第三方基金建设基金管理人？这本身就可以提高安全性。
虽然上述所有因素都很重要，但最重要的因素也是最难承担的：对位于另一个国家、在不同法律管辖下的项目进行尽职调查。
值得注意的是，EB-5已经成为一个全球产业。该法律对项目的要求非常明确，专业顾问非常善于定制结构化项目，以合法获得该项目的资格。此外，营销部门也变得非常擅长他们的工作。因此如果只看项目手册，你得出的结论也许是错误的，市场上几乎所有的项目都是非常好的投资。所以，对项目和相关利益相关者进行深入尽职调查非常重要。
如果你有在美国互联网平台上搜索的经验，你可以从互联网上发现很多信息。如果投资者在美国有值得信赖的专业朋友，他们可能会协助进行项目研究或实地考察。但是对于大多数外国投资者来说，他们需要依赖专业的移民咨询机构，特别是商业和移民律师以及区域中心等该机构在美国值得信赖的联系人。
一般来说，提供的美国相关服务范围越广，公司在美国的网络就越广、越深，公司就越有能力对项目和利益相关者进行适当的尽职调查。EB-5项目结构非常复杂。选择一位具有投资分析能力和对EB-5风险有专业判断的专业人士，才能深入了解项目并与其他项目对比，最终尽可能选择低风险的项目。
